Nhận định thị trường bất động sản 2020 cùng chuyên gia

0
326

Nhận định thị trường bất động sản 2020 cùng chuyên gia, và hai lời khuyên vàng chỉ dành cho nhà đầu tư.

Toàn cảnh bức tranh bất động sản đầu năm 2020

Khủng hoảng “Pháp lý” 

Như đã nhận định nhiều lần thị trường bất động sản đang gặp khó về mặt “pháp lý”, tạm gọi là khủng hoảng về pháp lý dưới mấy góc nhìn chính sau đây:

  • Thứ nhất: Cuộc đại rà soát hoạt động cấp phép, tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS tập trung ở TP Hồ Chí Minh ( theo HoReal) giảm 83%, ở Hà Nội giảm tới 53% ( theo Sở XD Hà Nội), sắp tới sẽ rà soát 101 dự án dọc 2 bên sông Sài Gòn. Việc rà soát, thông qua kết quả rà soát, kết luận thanh tra các cấp nhẹ nhàng cũng mất cả năm, 2-3 năm không phải là lạ đối với những dự án pháp lý phức tạp, lằng nhằng.
  • Thứ hai: Đã và đang có quá nhiều kiện tụng, bắt bớ liên quan Lãnh đạo các tỉnh, TP ( 2 phó Chủ tịch tp HCM, 2 đời Chủ tịch Đà Nẵng, nguyên Bí thư Khánh Hoà … và hàng loạt các quan chức các bộ, ngành bị kỷ luật, vướng vào lao lý … liên quan đến đất đai, chắc chắn rằng UB.KT.TW, các cơ quan phòng chống tham nhũng đã, đang và sẽ tiếp tục chĩa mũi nhọn vào lĩnh vực đất đai, BĐS để “góp phần” làm trong sạch bộ máy nhân sự cho Đại hội XIII. Vậy nên sẽ lại “rà soát” lại dẫu dự án nào đó đã đúng, đã đủ thủ tục vì nhỡ sai thì TOANG.
  • Thứ ba: Tranh cãi về pháp lý condotel đang đi vào ngõ cụt khi cả 3 bộ được giao ( Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Văn hoá TT và Du lịch) đều giữ có cái lý của mình. Dù Chính Phủ có đốc thúc, doanh nghiệp có backup…nhưng dường như chắc chắn không có cơ quan, bộ ngành nào ngu gì đứng ra “cầm trịch” vụ này vì rằng không những chỉ “đổ vỏ” mà không khéo bị quy vào lợi ích nhóm thì “thôi rồi Lượm ơi”. Có một hy vọng lớn , nhưng lại rất mong manh đó là  “thông qua luật đất đai sửa đổi” nhưng sẽ chỉ là hy vọng vì nó chưa được đưa vào Chương trình nghị sự của Quốc Hội (bài viết này được viết năm 2019 khi chưa có văn bản mới của chính phủ về việc cho phép cấp giấy chứng nhận cho condotel nha)

Đòn bẫy tài chính đổ vào bất động sản bị siết chặt hơn

Về vấn đề VỐN cho thị trường bất động sản. Đến thời điểm này dù là Chủ đầu tư, dân đầu tư, đầu cơ BĐS chuyên nghiệp hay Amateur chắc đã biết, đã nghe, đã hiểu hay đã thấm, đã ngấm công dụng của bài thuốc Thông tư 36, nay là Thông tư 22 của Ngân hàng nhà nước(NHNN).

Dưới góc độ bài viết này, tôi không bình luận, phân tích thêm về “công dụng” của bài thuốc mà chỉ cung cấp một góc nhìn khác “ thời gian dã thuốc”. Khi phân tích về nguyên nhân hâm nóng rồi đun sôi nồi dầu BĐS giai đoạn 2014-2018 . Mọi người “quên” không phân tích đầu năm 2014 để cứu BĐS nói riêng, nền kinh tế nói chung NHNN đã đột ngột “nới” rộng gấp đôi tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay dài hạn ( từ 30% lên 60%); đồng thời cho phép các ngân hàng cơ cấu lại nợ mà không phải chuyển nhóm với quy mô khoảng 300 nghìn tỷ đồng và bán nợ xấu cho VAMC ( quy mô 348 nghìn tỷ) có thể nói đây là vấn đề gốc gác, vấn đề căn bản cho BĐS phục hồi và bùng nổ trong giai đoạn 2014-2018. Nay, cũng vẫn giải pháp cũ, NHNN lại đưa tỷ lệ này xuống 50% năm 2018 và 40% vào cuối 2020 và tiếp theo sẽ là 30% vào giữa năm 2022. Sau 3 năm, tỷ lệ này giảm dần từ 60% xuống 50% đầu năm 2017, tiếp theo 45% năm 2018 thị trường đã điêu đứng. Trong vòng 30 tháng tới tỷ lệ này giảm tiếp còn 30% ( 1/10/2022) thì thị trường BĐS sẽ bị tác động kép đó là hậu quả của việc thiếu vốn giai đoạn trước 2020 và vốn vào thị trường sẽ bị siết thêm.

Ngoài ra, 2020 sẽ là năm mà thời hạn 5 năm các NH gửi gắm nợ xấu cho VAMC đáo hạn ( hiện mới có 9/35 ngân hàng tất toán nợ xấu với VAMC), mặc dù đã trích lập dự phòng, nhưng sự “đoàn tụ” của núi nợ này sẽ là gánh nặng, là vật cản cho việc cho vay của các NH này.

Khủng hoảng niềm tin với các dự án hình thành trong tương lai

Với yếu tố thị trường thì …. khá thú vị. BĐS là lĩnh vực đặc thù, là thị trường của niềm tin và kỳ vọng…. trong khủng hoảng, người mua sợ giá xuống tiếp, sợ chôn vốn và họ sẽ chỉ thực “ xuống tiền” khi giá đã giảm sâu, thật sâu (30-50%). Đó đây, đã nhiều dự án, nhiều khu giảm giá, lác đác đổ vỡ… quá trình này sẽ còn tiếp diễn: đổ vỡ, xù nợ, xù cam kết…(Điển hình là vụ Cocobay Đà Nẵng …) nhiều CĐT phải chịu áp lực trả nợ, thanh toán các nghĩa vụ với nhà nước – thuế, tiền SDĐ theo kết luận thanh tra, rà soát… thanh toán lãi vay, trả nợ nhà thầu, vật tư ( nhà thầu không thi công, nhà cung cấp vật liệu không cung cấp.. nếu không có “tiền tươi” ), khó vay tiền từ NH, nhiều CĐT phải vay “chợ đen” phải đại hạ giá BĐS để có tiền thi công, trả nợ… cứ vậy người mua chờ đợi giảm thêm, giả sâu hơn…việc huy động vốn từ các kênh khác ( chứng khoán, trái phiếu… ) khó khăn hơn, các cách,thủ đoạn bán hàng như:hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận ….bị phát giác nên ít người tin, mua…

Nếu chỉ xét đến những yếu tố tác động như trên, thị trường sẽ đóng băng khoảng 2-3 năm. ( giải quyết vướng mắc về pháp lý thường rất lâu; rút vốn theo thông tư 22 đã có lộ trình và thị trường phục hồi niềm tin cũng mất rất nhiều thời gian). Tuy nhiên, sức mua đã và sẽ có sự tích luỹ, kinh tế vĩ mô ổn định, GDP cao (7%) CPI thấp(2,73%) sự gia tăng của kiều hối và vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS…. là những yếu tố hỗ trợ thị trường BĐS. Các lực sẽ co đi-kéo lại, nhưng do lực hỗ trợ thị trường yếu, lại bị chi phối nên khó tập trung ( kết quả kinh tế vĩ mô có thể đã được “tô hồng” thêm để chào mừng Đại hội XIII, sau Đại hội sẽ mất cả năm trời “ổn định” bộ máy mới và “nắm tình hình”… vậy nên, LỰC tổng hợp sẽ tạo nên xu thế chung của thị trường đó là đi xuống, tuy nhiên độ dốc sẽ thoải hơn, thời gian cũng ngắn hơn.

Kết luận

Dự rằng (tuỳ dự án, tuỳ khu vực, tuỳ khả năng chịu nhiệt và độ ngáo giá của CĐT) sẽ có nhiều chỗ, nhiều nơi giảm tới 50% thậm chí còn hơn, thời gian trầm lắng tối thiểu khoảng 18 đến 24 tháng trước khi phục hồi

Thách thức và cơ hội

Chiến tranh dầu mỏ do Nga chủ đích nhắm tới Mỹ đã được kích hoạt khiến giá dầu giảm chưa từng có đầu năm 2020 kèm theo hiện tượng lạ “Covid 19” đã xuất hiện làm đảo lộn tất cả những hệ thống phân tích này, cuối cùng để đối phó với những khó khăn kinh tế này Chính phủ dự kiến sẽ bơm một lượng tiền mặt ra thị trường để hỗ trợ và kích cầu nền kinh tế, những yếu tố này sẽ làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản giai đoạn tới như thế nào?

  • Thứ 1: Covid 19 – quả đấm thép này là một hiện tượng trăm năm mới có một lần và tính ảnh hưởng là trên toàn thế giới chứ không chỉ là một vài nước nhỏ hoặc một vài khu vực nhỏ như các cuộc khủng hoảng tài chính các khu vực như quá khứ đã phân tích rất nhiều, với covid 19 thì chắc chắn là GDP của Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng khá nhiều, mặc dù vậy với việc phòng chống dịch tốt như hiện nay, chúng ta là đất nước may mắn khi chưa có người chết tuy nhiên hãy tạm ngó qua các nước láng giềng đi các bạn, chắc chắn là các ngành kinh tế của các bước bạn sẽ bị ảnh hưởng lớn hơn nhiều do quy mô doanh nghiệp của các nước bạn lớn hơn của VN. Tóm lại các tác động lên nền kinh tế của Covid 19 sẽ được ngấm dần trong vài tháng tới.
  • Thứ 2: Lượng tiền bơm của Chính phủ ra để hỗ trợ nền kinh tế thì sao? Với việc hàng loạt các ông lớn của hành tinh đều phải bơm tiền ra để hỗ trợ cho nền kinh tế nước họ thì việc Việt Nam buộc phải làm thế là điều không quá khó hiểu để cân bằng cán cân thương mại và xuất khẩu. Lượng tiền trên thị trường rất lớn kèm theo việc hạ lãi suất huy động của các ngân hàng khiến cho “tiền trong túi bạn” phút chốc không còn có nhiều giá trị, nếu như trong quá khứ thì có lẽ các nhà đầu tư không ngần ngại rút tiền ra mua vàng hoặc $ để tích trữ ngay, hoặc có khi là đổ vào đất (Quá khữ đã là như vậy) tuy nhiên ở đây còn 1 điểm trái khoáy nữa là chiến tranh dầu mỏ.

Giá vàng thì từ trước đến nay tỉ lệ nghịch với (giá dầu+ dollar), tại sao lại đặt trong ngoặc kép vì hàng chục năm nay nước Mỹ chi phối thế giới thông qua sức mạnh của đồng $ vì sao vì mua dầu là phải dùng $, liên minh giữa Mỹ và các nước Opec trong nhiều năm qua đã chứng minh điều này, vậy nên khủng hoảng mà xảy ra thì đơn giản thôi ta lấy tiền VNĐ đang rẻ ra để mua dollar, đợi khi lắng xuống thì ta mang tiền đi ôm đất, dân VN ít mua vàng vì sợ để trong nhà trộm cướp nó thịt nhé anh em, mà kể ông nào có 200 tỷ mua vàng chắc cũng phải to bằng mấy cái két.Như giờ ông Nga đang bắt đầu thay đổi điều này thông qua cuộc chiến dìm giá dầu, với việc rút khỏi liên minh Opec cũng như bắt tay với Trung Quốc, tương quan này có vẻ như sẽ thay đổi trong vài năm tới Petro Dolla sẽ có thể chuyển thành Petro Rúp. Dân tình khốn khó bị kẹp bởi tứ bề mâu thuẫn, tóm lại giờ phải làm như thế nào đây, tài sản nào sẽ là tài sản trú ẩn đây, thế giới loạn lạc quá những người anh em thiện lành.

Cá nhân mình vì chuyên sâu đầu tư bất động sản nhiều năm nay và cũng không am hiểu nhiều lắm các bộ môn khác nên mình chọn cách nói không với “CHỨNG” trong giai đoạn này, kinh tế biến động mạnh là lúc Chứng sẽ xuất hiện rất nhiều hạm đội Cá mập siêu khổng lồ, mình là cá lòng tòng nhỏ bẻ không chết mới là lạ. Thôi lại quay về với BĐS nhưng con Covid nó là tác nhân sẽ làm sự suy thoái của BĐS diễn ra nhanh hơn và phục hồi sẽ chậm hơn, điều này là hiển nhiên, vậy nên ông nào bắt đáy lúc này là RẤT MẠO HIỂM, khi nào cộng đồng môi giới BĐS đìu hiu không ai làm nghề môi giới nữa, hoặc không ông nào HÔ bắt đáy nữa, là lúc mình sẽ đem tiền mặt của mình lúc đó đang trú 2/3 là $, 1/3 là rúp để hốt xác anh em chờ thị trường phục hồi

Hai lời khuyên vàng của chuyên gia dành cho nhà đầu tư

Dựa trên kinh nghiệm 10 năm làm trong ngành BĐS tôi mạnh dạn đưa ra 02 lời khuyên cho Anh/Em:

1.Thị trường BĐS VN không có Covid thì vẫn đang trên đà điều chỉnh do chính phủ kiểm soát rủi ro, tuy nhiên Covid sẽ làm cho nó hạ nhanh hơn nhưng hồi lại lâu hơn.

2.Tiền mặt của chính phủ có bơm ra cũng sẽ bơm vào các ngành sản xuất vì sao thế vì mới đây ngân hàng nhà nươc trả lời các ngân hàng thương mại rồi, vẫn thắt chặt như cũ. Việc siết dòng của bđs đợt này sẽ tốt hơn chu kỳ trước do đã nâng cao các nghiệp vụ ngân hàng, bản chất thời kỳ 2008 – 2010 tín dụng lên ngôi là do các bác trùm bank cố tình làm lách đi (ai đời lãi suất cho vay 17 – 22 %/ năm, chưa kể chi phí đi đêm để có vốn của các CĐT thì tính ra ROI của ngành bđs phải ở mức 150 – 200% / năm thì dân nào mua được), đấy là lý do vì sao 1 loạt anh tài ngân hàng đã ngã ngựa.

Theo quan điểm của mình lúc này là lúc giữ tiền, không phải lúc kiếm tiền

Bài viết dài ở góc độ là một nhà đầu tư cá nhân chỉ có thế mạnh về đầu tư Bất động sản. Nguồn https://datnenquan9.com.vn  – Holine: 【☎ 0898982459】